Akhir-akhir ini, terdapat kebimbangan tentang bagaimana Barangan dan Perkhidmatan akan berlaku (GST), berkuatkuasa 1 April, 2015, akan memberi kesan kepada sektor hartanah.

Secara amnya, pembeli hartanah boleh dibahagikan kepada dua kumpulan – mereka yang ingin membeli sebelum 1 April dan mereka yang ingin membeli selepas GST.

Terdapat penjelasan bagi kedua-dua kumpulan untuk membuat keputusan. Kebimbangan utama adalah kesan GST ke atas harga.

Menurut tiga perunding cukai, GST akan menyebabkan kenaikan harga secara keseluruhan, kurang pada sub-segmen kediaman, tetapi lebih kepada sub-segmen komersial.

Margin peningkatan akan kira-kira 3% untuk hartanah kediaman, walaupun pemaju tidak boleh mengenakan bayaran pembeli rumah GST untuk hartanah membina di atas tanah kediaman kerana mereka dikecualikan-rated. Dua daripada mereka juga telah dibawa sehingga satu titik penting, yang harga tanah adalah fungsi kuasa pasaran.

Poon Yew Hoe, rakan cukai di Crowe Horwath berkata pasaran agak lembut. Ia tidak pasti bagaimana pasaran akan menjadi separuh pertama tahun depan.

Walaupun pemaju tidak boleh mengenakan GST ke atas kediaman, beliau akan telah membayar GST ke atas bahan dan perkhidmatan bangunan. Sebuah rumah RM1 juta akan mempunyai elemen cukai sebanyak kira-kira RM30,000. Beliau boleh menyerap dan membuat keuntungan kurang, jika pasaran adalah lembut, kata Poon.

Pengarah Eksekutif Tax Advisory and Management Services Sdn Bhd (TAMS), Yong Poh Chye berkata terdapat beberapa pemikiran untuk membuat harta kediaman berkadar sifar. Kerajaan kemudian akan kembali kepada pemaju cukai input yang ditanggung ke atas bahan mentah / perkhidmatan. Tetapi kerajaan akan kehilangan sumber pendapatan.

Untuk keseimbangan, terdapat cadangan untuk mempunyai ciri-ciri dan RM500,000 di bawah untuk menjadi sifar. “Ini akan menjadi satu keputusan dasar dan akan dimaklumkan kemudian,” kata Yong.

Pemimpin cukai negara Deloitte Malaysia Yee Peng Wing berkaitan keadaan Australia apabila ia dikenakan GST pada tahun 2000.

Dengan jangkaan harga hartanah naik, rakyat bergegas untuk membeli dan pemaju bergegas untuk menyiapkan projek pra-GST mereka. Mereka terpaksa membayar kos premium bagi bahan dan perkhidmatan, yang menyebabkan harga yang lebih tinggi. Enam hingga sembilan bulan selepas GST, kurang urus niaga membawa kepada kejatuhan harga.

“Harga adalah fungsi permintaan dan penawaran,” kata Yee.

Walaupun pengalaman Australia telah dibesarkan oleh kedua-dua cukai harta dan perunding, ia bukan satu epal kepada epal perbandingan kerana ada perbezaan, katanya

Bergegas untuk membeli

Yee berkata lima daripada 10 adalah “dalam tergesa-gesa untuk membeli”. Yee berkata sesetengah pemaju telah dikaitkan kos mereka ke dalam harga jualan hari ini.

“Penentuan harga bagi pelancaran baru hari ini akan mengambil kira GST,” katanya. Mereka juga menonjolkan kesan GST pada struktur pembiayaan, terutamanya untuk hartanah komersil. Seorang pembeli menandatangani perjanjian untuk membeli sebuah rumah kedai berharga RM1 juta.

Pada 1 April, beliau telah membayar hanya RM400,000 kerana ia adalah 40% selesai. Baki 60% akan dikenakan GST kerana ia adalah sebuah hartanah komersial. Yong dari TAMS menyimpulkan terdapat “ada gunanya bergegas untuk membeli sekarang.”

Pembeli akan menahan bayaran yang lebih itu. Siapakah yang akan menanggung kos tambahan bergantung pada bagaimana kehendak Perjanjian Jual Beli yang distrukturkan.

Semua manusia cukai tiga juga menekankan kerumitan hartanah tertentu dibina pada tajuk komersial. Hartanah komersil termasuk pejabat-pejabat, kedai-kedai, runcit, hotel, pusat membeli-, kilang-kilang, rumah sakit, SoHos (pejabat kecil, pejabat rumah) dan seumpamanya.

Walaupun pusat membeli belah dan pejabat-pejabat adalah dipotong cukup jelas bahawa mereka adalah tertakluk kepada GST, unit kediaman di atas tanah dan unit hibrid komersial seperti SoHos adalah boleh rumit.

Jika harta yang dibina pada tajuk perdagangan, pembeli perlu membayar GST, secara teorinya. Kerajaan kini sedang mengkaji penggunaan dan bukannya hak milik tanah yang harta itu dibina di atas. Terdapat lebih banyak lagi kejelasan di kemudian hari.

Kata Yong: “Jika anda mempunyai hartanah di mana tahap 1 dan 2 kedai tetapi tahap tiga digunakan sebagai kediaman, diharapkan kerajaan tidak akan mengenakan GST pada tahap 3.”

Isu GST berkaitan lain termasuk tempat letak kereta kereta dan pengenaan cukai ke atas mereka. Trend semasa pemasangan daripada hartanah dengan ciri-ciri tambahan seperti dapur akan mempunyai elemen GST.

Walaupun terdapat banyak membedah dan penelitian di unit kediaman di atas tanah komersil, terdapat unsur yang lebih besar dilupakan oleh pembeli hartanah. Sewa Tanah, Cukai Taksiran dan utiliti akan menjadi jauh lebih tinggi. Caj ini mestilah pertimbangan.

Pemandangan dari penilai

Juruukur bertauliah VPC Alliance (KL) Sdn Bhd, James Wong berkata di kebanyakan negara, trend adalah perhimpunan yang kena dibayar kepada jangkaan peningkatan harga masa depan dengan lebih ramai pembeli sebelum daripada jawatan-GST.

Walau bagaimanapun, dengan langkah-langkah penyejukan semasa, terdapat seolah-olah tidak ada perhimpunan. Ada pembeli tetapi mereka tidak layak untuk pinjaman di bawah langkah-langkah pemberian pinjaman semasa yang ketat.

Oleh itu, GST tidak akan mempunyai kesan yang besar pada harga yang sudah lebih diambil oleh langkah-langkah penyejukan kerajaan dan pinjaman yang lebih ketat oleh bank-bank, kata Wong.

Bagi lelaki cukai mengatakan bahawa harga akan naik, Wong berpendapat bahawa harga perumahan tidak akan naik selepas GST tetapi hartanah komersil boleh.

“Pemaju akan termasuk unsur GST ke dalam harga. Sama ada kemasukan akan mengakibatkan terlebih harga – yang membawa kepada kurang jualan – bergantung kepada penawaran dan permintaan keadaan. Jika terdapat permintaan untuk jenis tertentu hartanah, pemaju boleh cuba untuk mengambil kira kos GST ke dalam penentuan harga, “katanya.

Wong berkata pemaju tidak mempunyai pilihan tetapi untuk menyerap GST bagi mereka yang berada di atas bekalan. Kos tidak sama nilai, katanya.

“Kebanyakan pemaju akan mengatakan bahawa mereka perlu meningkatkan harga. Walau bagaimanapun, nilai pasaran tidak kos, jadi tidak ada jaminan bahawa harga pasti akan naik. Kami menjangka pasaran hartanah pada separuh pertama tahun depan akan tetap tenang dan perlahan dengan kurang transaksi dan mungkin pembetulan harga kecil, “katanya.